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ACTUALIDAD MERCADO INMOBILIARIO 2018

ACTUALIDAD MERCADO INMOBILIARIO 2018

LA COSTA DEL SOL EPICENTRO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

Hablar de vivienda en la Costa del Sol es sinónimo de reactivación, obra nueva y lujo. Tanto Málaga capital como la costa han experimentado una demanda de viviendas desde 2015 continuada y creciente. A ello ha contribuido en gran medida el impulso del turista extranjero, que busca pasar temporadas cada vez más largas en España, y el boom de los pisos turísticos como inversión a corto y medio plazo. Esta demanda, a su vez, se ha traducido en unas subidas muy intensas de precios, que en algunos casos han llegado a los niveles registrados antes de la crisis. Sin embargo, los expertos aseguran que siguen existiendo oportunidades en este mercado.

 

 

Con estas características, la Costa del Sol se ha convertido de nuevo en un punto de referencia para el inversor, habiendo actualmente tres tipos: el institucional, el pequeño inversor y el doméstico, que compra una vivienda como ahorro.

A pesar del auge que ha experimentado este mercado “actualmente hay un panorama muy atractivo, principalmente por las plusvalías que ya han obtenido los que compraron tras la crisis a unos precios muy bajos”, explica Ivan Rodríguez, consejero delegado de iKasa, que asegura que todavía quedan tres o cuatro años de recorrido al alza.

En segundo lugar, el experto pone de relieve el componente del alquiler residencial, ya que mucha de la demanda extranjera primero alquila y luego compra. Y finalmente por el alquiler turístico, “donde la rentabilidad puede llegar al 10 o el 12% y tiene tanto interés como el alquiler en las principales capitales de Madrid y Barcelona”, asegura Rodríguez.

En este sentido, Álvaro Marcos, gerente de promociones de Aedas Homes, cree que éste es uno de los grandes atractivos de este mercado, ya que “el nuevo mercado de la costa ofrece al cliente la oportunidad de explotar en alquiler su segunda vivienda, combinando a la perfección el disfrute de la misma con una buena inversión y es una figura que nos estamos encontrando mucho en Aedas Homes”.

Los británicos siguen liderando las compras de inmuebles, pero destacan también los clientes de Suecia, Bélgica, Alemania y Francia

La costa ha sido, según los expertos, el primer mercado que empezó a recuperarse tras la crisis por el comprador extranjero. “Es un mercado donde predomina el cliente internacional, cada vez de mayor estabilidad y de origen más diversificado. Aunque los británicos siguen liderando, destacan los clientes de Suecia, Bélgica, Alemania y Francia. Es un destino que cubre los deseos y necesidades de estos clientes, que buscan buen clima, playa, campos de golf, buenas infraestructuras y servicios. Esto ha hecho que este mercado se haya reactivado y haya crecido en cifras de dos dígitos”, asegura Ignacio Peinado, director territorial de Andalucía Oriental de Neinor Homes.

La fuerte demanda ha provocado tensiones de precios en algunos puntos concretos, como es el caso del “triángulo Marbella, Estepona y Benahavís, donde actualmente no hay nada por menos de 300.000 euros, ya que el precio medio oscila desde esta base hasta el medio millón de euros, junto a viviendas plurifamiliares que están a la venta por un millón de euros”, apunta Susana de la Riva, directora de marketing y comunicación de Tinsa, que destaca que “solo en zonas más degradadas se puede encontrar alguna oferta de pisos por 120.000 euros”.

La experta concreta que “la costa de Mijas, Fuengirola y Estepona son los núcleos más dinámicos frente a Benalmádena y Torremolinos, donde la obra nueva está más contenida y los precios, tras el cambio de tendencia registrado en 2016, se han estabilizado”.

 

El gran reto que tiene la Costa del Sol es aportar una mayor seguridad jurídica al inversor y promotores

Estepona es el mercado más dinámico en la promoción inmobiliaria de la Costa del Sol, ya que se combina una estratégica localización con todos los servicios que buscan los turistas, con una ágil administración que determina certidumbre sobre los proyectos. Además, en la ciudad hay dos claros mercados, el de primera residencia, y los proyectos orientados al público internacional.

Por otro lado, Álvaro Marcos, de Aedas Homes, apunta que el gran reto que tiene la Costa del Sol es aportar una mayor seguridad jurídica al inversor y promotores. “Las administraciones tienen que dar seguridad jurídica y certidumbre en los plazos para los procesos de desarrollo de suelo porque si no los promotores no podemos hacer nuestro trabajo ya que el comprador no sabe si se va a anular un plan o se va a parar”.

Los grandes promotores se lanzan a la compra de suelo

El auge de este mercado no ha pasado por alto entre los grandes promotores de este país, que desde finales de 2015 y principios de 2016 han trabajado para posicionarse en la Costa del Sol, lanzándose a la compra de suelo. “En la ciudad de Málaga no queda oferta de suelo finalista disponible. Ya se ha incorporado a las carteras de las principales promotoras. Por ejemplo, en el área de Teatinos se concentra el mayor número de promotores y allí, Neinor Homes cuenta con dos proyectos que suman más de 400 viviendas” afirma Ignacio Peinado. En el resto de la provincia de Málaga “este mercado empieza recuperar una actividad regular y la mayor parte del suelo consolidado vacante y en desarrollo (incluso obras paralizadas) pertenece a las entidades financieras que lo están comercializando con promotores de la zona (para el pronto inicio de promociones de tamaño medio-pequeño) o grupos de inversión que provienen de la venta de inmobiliarias de las entidades financieras”, apuntan en el informe de Costa de Tinsa, que destaca el incremento de precios.

 

Fuente : elEconomista

ACTUALIDAD MERCADO INMOBILIARIO 2018

La modificación de la plusvalía municipal entra en la recta final: así te afectará al bolsillo

La modificación del impuesto de la plusvalía municipal sigue su curso legal y acaba de iniciar su tramitación parlamentaria, a pesar de haber pasado ya casi un año desde que el Gobierno presentara el proyecto de ley. No sólo se va a anular el pago de este impuesto cuando se transmita una vivienda a pérdidas, sino que también se va a modificar el coeficiente que después establece cada Ayuntamiento.

De hecho, el Proyecto de Ley los redujo considerablemente para respiro de los contribuyentes. Sin embargo, el Grupo Parlamentario Popular ha iniciado la tramitación de la proposición de Ley que eleva ligeramente los coeficientes. Pese a esta subida, siguen por debajo de la ley actual.  

A finales de julio del año pasado, el Gobierno aprobó el proyecto de ley que busca modificar la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para eliminar el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda en pérdidas. Han pasado los meses y todavía está en tramitación parlamentaria convertida en una proposición de ley.

Inicialmente el proyecto de ley modificó los coeficientes que se aplican sobre el valor catastral del terreno y también la forma de cálculo. Si antes el coeficiente se calculaba por periodos de cinco años, ahora el cómputo es anual, hasta un máximo de 20 años. Sin embargo, la proposición de ley ha modificado ligeramente al alza los coeficientes máximos y quedan de la siguiente manera:

 

Cómo afectará al bolsillo

Lo mejor es ver cómo afectará al bolsillo del contribuyente con ejemplos:

 

Ejemplo de cálculo con la actual Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

Valor catastral: 40.000 euros

Período generación: 6 años

Coeficiente artículo 107: 3,5

Base imponible: 8.400 euros (40.000 x 21%*)

*6 años x 3,5

 

Ejemplo de cálculo en base al proyecto de ley (julio 2017):

Valor catastral: 40.000 euros

Período de generación: 6 años

Coeficiente proposición de ley: 0,06

Base imponible: 2.400 euros (40.000 x 0,06)

 

Ejemplo de cálculo en base a la proposición de ley (marzo 2018):

Valor catastral: 40.000 euros

Período de generación: 6 años

Coeficiente proposición de ley: 0,08

Base imponible: 3.200 euros (40.000 x 0,08)

 

Además, la proposición de ley de modificación de la plusvalía municipal añade una nueva Disposición Transitoria, para adaptar las ordenanzas fiscales de cada municipio a la nueva ley que dispone lo siguiente:

 

Se da un plazo de 4 meses desde la entrada en vigor de la Ley para adaptar las ordenanzas de los municipios a la nueva normativa.

– Hasta que se modifiquen la ordenanza, se aplicarán los coeficientes máximos previstos en la nueva Ley. Ello, salvo que los coeficientes de la antigua ordenanza (aún no modificados) sean más beneficiosos. En este caso se seguirán aplicando los coeficientes de la ordenanza, hasta que ésta se modifique.

 

Otras novedades que vienen con la ley

 

– La principal novedad de la reforma legal del impuesto es que no se va a exigir cuando el contribuyente ha transmitido un inmueble a pérdidas. Para saber si ha existido incremento de valor del terreno o no, José María Salcedo, abogado del despacho Ático Jurídico, recuerda que los valores de transmisión y adquisición a tener en cuenta serán, en las transmisiones onerosas, los efectivamente pagados y que consten en las escrituras. Ello, salvo que dichos valores hubieran sido objeto de una comprobación de valores y de la misma haya resultado una valoración superior. Así, en la venta de una casa, el valor de referencia es el precio que figure en la escritura de compraventa del inmueble.

Si la transmisión es gratuita (herencias y donaciones), se tendrán en cuenta los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que serán habitualmente los consignados en la escritura pública de herencia o donación. Como en el caso anterior, si dichos valores han sido objeto de comprobación y el resultado de ésta es superior al declarado, se tendrá en cuenta la valoración administrativa.

 

Eficacia retroactiva de la reforma

El proyecto de Ley prevé que la entrada en vigor de la Ley, una vez se apruebe, será el día siguiente a la publicación en el BOE, según José María Salcedo. Sin embargo, algunas de las medidas previstas tendrán eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor.

Es el caso del nuevo supuesto de no sujeción al impuesto cuando se vende en pérdidas. La fecha de efectos de esta medida será la del 15-6-2017, que es la de publicación en el BOE de la sentencia del 11-5-2017 del Tribunal Constitucional. Por tanto, a partir de la referida fecha de 15-6-2017, se considerarán no sujetas al impuesto todas las transmisiones de terrenos en las que no ha existido incremento de valor.

Fuente : idealista

ACTUALIDAD MERCADO INMOBILIARIO 2018

PLAN ESTATAL DE LA VIVIENDA 2018-2021 REAL DECRETO 106/2018

El Consejo de Ministros ha aprobado  el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Dotado con 1.443 millones de euros ( 350 millones para este año y se ampliará hasta los 357 millones en 2019, hasta los 364 millones en 2020 y hasta los 372 millones en 2021 ), las ayudas del proyecto están enfocadas a jóvenes -muy en especial de zonas rurales-, mayores de 65 años, personas con discapacidad y familias numerosas. El Gobierno prevé que, entre su aportación y la inversión privada inducida, el plan mueva cerca de 4.200 millones de euros y genere 60.320 puestos de trabajo.

Estas son las principales subvenciones que contempla el proyecto, que tendrá carácter retroactivo desde el 1 de enero 2018.

Alquiler. Se concederán para alquileres de hasta 600 euros al mes y, excepcionalmente, de hasta 900 euros. El límite de la ayuda será el 40% de la renta, lo que implica una ayuda de entre 240 y 360 euros al mes. Se podrán beneficiar de ellas aquellos que ganen hasta tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem). En el caso de los menores de 35 años y los mayores de 65, el tope de la ayuda llegará al 50% del alquiler, lo que se traduce en hasta 390 euros al mes. Para familias numerosas y con discapacidad, ese límite se eleva a cuatro veces el Iprem y para aquellas con discapacidad más severa y numerosas de categoría especial, cinco veces el Iprem.

Adquisición y rehabilitación en zonas rurales. Las subvenciones para compra se limitarán a jóvenes que vivan en localidades de menos de 5.000 habitantes y con unos ingresos por debajo de tres veces el Iprem. El precio máximo de adquisición deberá ser de 100.000 euros y la ayuda será de hasta 10.800 euros con un máximo del 20% del precio de compra. En caso de rehabilitación de vivienda en zona rural, las ayudas para rehabilitación ascenderán hasta los 12.000 euros por vivienda, con un límite del 40% de la inversión.

Promoción de viviendas de alquiler. Por primera vez, el Ministerio de Fomento va a subvencionar la promoción de viviendas privadas destinadas al alquiler. Concederá hasta 36.750 euros por unidad con un límite del 50% de la inversión. El precio mensual del alquiler de estos inmuebles será de hasta 5,5 euros por metro cuadrado. También subvencionará proyectos con hasta 31.500 euros por vivienda con un límite del 40% de la inversión. En este caso, el precio del alquiler será de un máximo de 7 euros al mes el metro cuadrado.

Personas en situación de deshaucio. Fomento pondrá en marcha un programa para poner a disposición de familias desahuciadas viviendas desocupadas de bancos y otros propietarios. El precio del alquiler deberá ser igual o inferior a 400 euros al mes. El importe de la ayuda podría llegar a ser de esos 400 euros al mes.

Rehabilitación y eficiencia energética. El plan también incluye ayudas para el fomento de la eficiencia energética y la rehabilitación con carácter general. En lo que al primer aspecto se refiere, para viviendas unifamiliares, la subvención será de hasta 12.000 euros por vivienda unifamiliar y de 8.000 euros para inmuebles en edificios. La de rehabilitación será de 12.000 euros por casa, con un límite del 40% de la inversión, y se dará prioridad a aquellas cuya antigüedad sea anterior a 1996.

Según ha anunciado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, el número de ayudas en el periodo de vigencia del plan alcanzará las 557.109 ayudas y se crearán un total de 60.320 puestos de trabajo. En cuanto al periodo de tiempo en el que se podrán empezar a solicitar las ayudas, el titular de Fomento ha afirmado que estas podrán ser recibidas en el momento en el que cada comunidad autónoma haya abierto las órdenes correspondientes. “En un plazo de dos o tres meses tienen que estar suscritos todos los convenios y abiertas todas las órdenes de ayudas”, ha subrayado.

En general, el plan, que consta de nueve programas, prioriza como sus dos ejes fundamentales el fomento del alquiler y de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, “con especial atención a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y a las ayudas a la accesibilidad universal, así como a las familias numerosas”.

El plan también vela por mejorar la calidad de la edificación y de su conservación y por facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler. Todas las ayudas se aplicarán con carácter retroactivo desde el 1 de enero de este año.

Para 2018, se mantiene el mismo criterio de cofinanciación de las comunidades autónomas que en el Plan Estatal de Vivienda anterior, mientras que para 2019, 2020 y 2021, por cada 100 euros estatales, 70 se condicionan a la cofinanciación de 10 euros autonómicos y los 30 restantes se condicionan a la cofinanciación de otros 20 euros autonómicos.

 
 Fuente: La Razón